バリ島における土地の所有権・権利について

インドネシアでは、外国人が土地の所有権を持つことは認められていません。

そこで様々な手続きを踏むことで実質的な所有権を取得し、リスクをなくし、将来の売却時にデメリットが生じないようにする必要があります。

 

インドネシアの不動産売買における、不動産の所有には３つの権利があります。

１，所有権HAK MILIK（インドネシア人個人）

インドネシア国籍の人に与えられている権利で、土地の所有権を持つことができる。

２，所有権HAK GUNA BAGUNAN（インドネシアに所在する法人）

インドネシアの法律に従って設立された法人に与えられた権利で、土地の所有権を持つことができます。

外国人資本の法人でも可。

３，使用権HAK PAKAI（外国人）

インドネシアに居住する外国人個人（KITAS、KITAP保持者）に与えられた権利で、土地の実質的な所有権を持つことができる。

これらを踏まえた上で、日本人（外国人）が不動産を所有する形態は下記になります。

・インドネシア人の名義を借りて所有する

権利書や登記などの書面上の所有者は、名義人であるインドネシア人になります。

この場合、名義人が外国人から金銭を借りたという契約書を作成し、それを理由に物件に「抵当権」を設定し、実質的な所有権を持つことができます。

この方法のポイントは、名義人は信頼できる人間かどうか、という点です。

以前は「名義借り」のトラブルが多く問題になり、そうした経緯から「外国人の使用権」をいう権利が生まれました。

トラブル回避の方法はありますが、それでも長期的に所有する物件の場合にはこの方法はお勧めしません。

・バリ島に会社を設立し、その会社に不動産を所有させる

この方法では、外国人が所有できる株の比率がポイントです。

インドネシアの法律はよく変わりますので注意が必要です。

現実的に、外国人がフリーホールドで不動産を所有するには、この方法が有効です。

・自分の名前で使用権（HAK PAKAI）を申請し、所有する

政府より２５年の借地権を保証する公的証書が発行され、所有者として登記簿に記載されます。

つまり法的に守られた権利を持つことができます。

所有権HAK MILIKから使用権HAK PAKAIに登記簿が変わることから、ダウングレードと呼ばれますが、所有権と同じ権利があり、使用権の期間内にインドネシア人に売却することで、所有権にアップグレードすることができます。

この権利は延長が可能で２５年後２０年延長、その後も２５年２０年と延長でき、権利の相続もできます。

・土地の所有者と２０年から３０年の賃借契約をし、使用する。

外国人にとって、一番多い方法です。

正しく契約すれば法的に権利が守られますが、事前に所有者の確認、登記簿謄本の有無などをチェックし、弁護士、公証人（ノタリス）、土地公証人（PPAT）に法的効力のある証書を作成してもらうことが大切です。